travaillez-vous dans l'immobilier à Miami?

[fredbeck]

Bonjour à tous,

Je suis développeur/promoteur immobilier (je réalise principalement des rénovations d'anciennes usines textile en projet loft) en Belgique et pense très sérieusement m'installer à Miami....

Y a t'il qq sur ce forum qui connaisse bien le marché local?

Merci

[Cornac]

Bonjour
Malheureusement non, je ne suis pas un spécialiste de la question immobiliére à Miami. Mais je m'y intéresse, et avant de se lancer dans tel ou tel projet précis, je m'interroge sur le "timing" et aussi sur ce marché de Miami.
Il me semble qu'il faut se poser la question du moment, est-ce le bon moment ?
La crise immobilière est maintenant présente : trop d 'offre et demande en berne, et puis le reprise économique ne se fera que plus tard .
Mais encore une fois je ne suis qu ' un curieux de la chose, et qui plus est, je n'ai encore jamais mis les pieds aux US, mais vous savez en fouillant un peu sur internet, il apparait que les analyses sont mitigées .
Personnellement je pense que le marché a besoin de souffler .
A+ Cornac

[FAB]

MDR !

Sérieux Cornac,
Dans le fin fond de l'Alabama,... je ne dis pas. Mais à Miami...????
Tu n'as pas dû trouver les bons sites internet.
Ici, il doit y avoir plus de grues que d'immeubles (j'exagère à peine)... la population est passée de 3 à 5 millions en 10 ans ! Et je t'assure, ce n'est pas demain que la tendance va s'arrêter.

Crise immo en Floride ?
Oui, certainement vrai par rapport à l'euphorie des 5 dernières années. Mais une crise comme ça ici, ça ressemble à un marché en pleine expansion en France

Vient passser qq jours, tu verras

FAB

[fredbeck]

Bonjour Fab, bonjour Cornac,

se sont effectivement 2 visions, pour ma part je vais quitter la Belgique et vais essayer de tenter ma chance... En fait, je peux dire que j'ai bien réussi dans le métier de l'immobilier en ce pays, cependant et comme déjà dit à Fab via message privé, je ne suis plus en équation avec une Belgique qui devenue extrémiste en Flandre et dirigée droit à la ruine en Wallonie par un parti socialiste corrompu... Donc, j'ai assez payé ici... plus de 50% de mes revenus.... J'ai pensé à Miami car j'adore ce climat et surtout que j'ai des relations bien installées, notamment dans le cadre de fonds d'investissements... Pour vous répondre Cornac, je pense bénéficier de très bonnes infos sur place et pense avec toute mon expérience que c'est effectivement le moment ou jamais car de fait pour le moment c'est une forme de cata ce qui signifie que le marché est complétement ouvert... ce qui ne sera plus le cas dans 5 ans.... à l'attaque!

[Invité]

au fait Cornac, si vous le souhaitez vous pouvez me communiquer votre mail, je vous ferai parvenir un dossier dont je dispose et qui est assez explicite....

[Cornic]

Bonsoir FAB
Je ne demande qu'à vous croire, et d 'ailleurs tant d'enthousiasme ne peut pas laisser indifférent .
Mais voila qu 'au chant des sirènes, j'entend plutot cette complainte qui me dit : "rappelle toi l 'histoire de ce cadre de DETROIT (dans l'industrie automobile ) qui après une belle carrière, et à la veille de sa retraite, n'a pu vendre sa maison à un prix correct et ainsi rejoindre la destination de ses rêves ,la crise immobiliére ayant mis à mal son patrimoine.
L'idée n'est pas de se retrouver "collé" avec un bien invendable, mais bien de pouvoir revendre son logement rapidement , dans un marché porteur (et si possible avec + value) .
Et Miami dans tout ça : Detroit or not Detroit ?
A+ CORNAC

[FAB]

Cher Cornac, je crois que la réponse est dans ta question

Alors, reprenons les données du problème... :
- Un cadre passe sa vie à Détroit (voir un carte des USA).
- A la retraite, il veut partir pour la destination de ses rêves.

Question, combien y a t il de chances que la dite destination soit encore plus au nord que Détroit ?

Autre façon d'aborder le sujet... :
- Un cadre passe sa vie à Miami, au soleil, sur la plage le WE et dans la piscine tous les soirs. De temps en temps, il prends son bateau et va à Bay Side faire un peu de shopping, ou alors il va faire un tour dans les Keys pour nager avec les dauphins. Quand il ne sait plus quoi faire de drôle pour les vacances, il se prends une petite croisière aux Bahamas sur un Mega Paquebot, à $300 la semaine, (achetée en dernière minute sur internet). Il peut se le permettre, vu que le quai d'embarquement est à peine à 15minutes en voiture de son appart...

Question, à la retraite, va t il vendre son appart pour aller vivre près du cercle polaire (à Détroit par exemple ? )


Bref, tu l'auras compris, même si tout le monde n'est pas amoureux du soleil, on a beau tourner le problème dans tous les sens, le flux "migratoire" est ainsi fait... (CQFD ?)

FAB

[fredbeck]

perso, je ne crois pas aux affaires faciles... Il est évident, et ce n'est pas un jugement qui m'est propre, que Miami fait partie des qq endroits sur la planète qui a vraiment la côte du niveau des petits ou gros investisseurs... Cependant, et à bien garder en tête, l'immobilier est un jeu... d'adulte. Faut être prudent, très prudent et encore plus prudent

je pense que le marché va encore un peu descendre... cependant et comme tout ce qui concerne les objets, ce qui est beau procure une certaine forme de stabilité, j'entends par là que crise ou pas crise... il faut très bien acheter.

pour donner une image à cela, je vais dire que le marché de la voiture de collection s'est effondré milieu des années 90 mais qu'une ferrari 250 gto chassis court est, reste et sera hors de prix.... ce qui a changé c'est que les autos plus communes et de plus grande diffusion sont elles les principales victimes de cette dévaluation

en immo, c'est strictement pareil et pas forcement une question de gros sous... c'est en quelque sorte une question de felling.

[aiacciu]

je suis d'accord avec le fait qu'il faille être très prudent.
AMHA, cela va encore baisser et il faut trouver une bonne opportunité (il y en a...)

Pour reprendre ce que dit Fab:
Surtout acheter quelque chose parce que je le revendrai facilement et non pas parce que ça me plait...

[fredbeck]

bonjour!

heureux de lire que votre séjour s'est bien déroulé!

[Leums]

C'est bon a savoir !

[Mawoi]

Le marche est a 'l'acheteur"
rien que dans mon zip code il y a plus de 540 maisons a vendre entre $350 et $500,000, UN ZIP CODE !!!!
les immeubles de condos en a peine fini d'etre construit , on voit les apparts vendus aux encheres, la moitie du prix initialement prevu.

Maintenant 2 options :

- tu as une capacite de financement consequente et tu finances l'achat de plusieurs logements que tu pourras garder et payer pendant 3 a 5 ans pour les revendre avec plus value

- tu ne peux acheter qu'un logement, pas grave tu vis dedans pendant 3 a 5 ans, tu revends avec plus value.

la galere c'est pour ceux qui ont achete au plus haut en 2005 et 2006 et qui voient la valeur degringoler, et trop de logements a vendre en ce moment, trop d'offres.

ceux qui ont achete il y a dix ans ou avant, ont vu leur maison doubler ou plus en valeur, meme si ca baisse maintenant la plus value reste interressante.

A+
Mawoi

[fredbeck]

Et oui... C'est le "jeu" de l'immobilier... Sans avoir été à Miami, je peux te dire qu'effectivement, le marché à grandi un peu trop vite et comme tjrs dans ce cas une période de "noyade" est à traverser, de plus d'autres éléments propres à l'économie sont venus se greffer sur la situation... Conclusion; un marché un peu fou dans lequel prudence est de mise... Pour ma part, je pense que les prix vont encore un peu descendre... mais tout cela est relatif car entre le prix annoncé et le prix de vente il y a déjà une grande différence....

voici un petit lien qui vaut le détour pour éclairer le sujet....

http://www.le-blog-immobilier.com/2007/10/f-1.html